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SOHO中國欲砍掉爛尾樓業務盈利能力有待觀察

貢獻者:licai004類別:買房置業
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知識摘要:SOHO中國欲砍掉爛尾樓業務盈利能力有待觀察:“爛尾樓專業戶”不收爛尾樓了?SOHO中國董事長潘石屹近日接受媒體采訪時表示,“2012年公司將謹慎收縮戰線,并購目標僅針對土地,‘爛尾樓’、在建工程等將不再考慮。”此言一出,SOHO中國股價應聲而落,5個交易日連續下跌近10%。
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86722官網資料-SOHO中國欲砍掉爛尾樓業務盈利能力有待觀察

“爛尾樓專業戶”不收爛尾樓了?SOHO中國董事長潘石屹近日接受媒體采訪時表示,“2012年公司將謹慎收縮戰線,并購目標僅針對土地,‘爛尾樓’、在建工程等將不再考慮。”此言一出,SOHO中國股價應聲而落,5個交易日連續下跌近10%。

本刊統計發現,“爛尾樓改造工程”并非SOHO中國的“非經常性項目”,而是“主營業務”。若實施潘石屹所說的“不收爛尾樓”政策,SOHO中國的盈利能力將有待觀察。

新增項目半數來自爛尾

建外SOHO一炮打響之后,SOHO中國的精力更多轉移到從價值洼地中挖掘出某個項目,套上自己的品牌,簡單包裝一番,借助超強的營銷能力,以成倍的價格賣出去。從開創散售模式到淘金爛尾樓,SOHO中國可謂邁入了更高的段位:由買地賣房子升級到買房子賣品牌,利用成功的慣性,做起了“一本萬利”的生意。

SOHO中國收購爛尾樓的密集期要從2007年算起。作為SOHO中國上市后的首筆交易,潘石屹一口氣從華遠集團購得兩處爛尾樓——“民源大廈”和“北京公館”,更名為“光華SOHOII”和“SOHO北京公館”。從此,SOHO中國大量收購北京上海兩地的爛尾項目。

SOHO中國2009年至今做過的18個項目中,有9個在接手前是空置、爛尾,占據半壁江山。業內也將“爛尾樓專業戶”的稱號贈予了SOHO中國。

不過,2010年5月北京官方出臺禁止物業散售政策之后,SOHO中國轉戰上海,收購爛尾樓的機會減少。而樓市調控令SOHO中國的銷售遭遇滑鐵盧,營銷體系出現動蕩,負債攀升存貨高企,大撿爛尾樓快錢的模式遭遇挑戰,何去何從關系到公司未來的命運。

“二手貨”支撐高利潤

易城中國提供的數據顯示,2011年三季度,北京甲級寫字樓平均售價季度為30620元/平方米,而SOHO中國的寫字樓售價早在2007年上市的時候就已達35775元/平方米,2010年則達到59824元/平方米,年復合增長率近20%,且一直高于周邊住宅價格。

高售價使得SOHO中國的凈利率遠超房地產行業平均13%的水平。在2009年達到45.7%, 2007年和2010年分別達到28.58%和20.71%。

在房地產行業里,“高周轉”和“高利潤率”往往不可兼得。SOHO中國能夠兩者兼備,爛尾樓功不可沒。

2007年,SOHO中國的存貨周轉率是萬科的兩倍多;2010年,SOHO中國的存貨周轉率是萬科的3倍。但在經濟波動期,SOHO中國則不如萬科“貨如輪轉”。

SOHO中國收購過來的“二手貨”不但創造了高毛利率,還使周轉率又上了一個臺階。眾所周知,SOHO中國項目數量不多,不以拿地能力見長。故“戒掉”爛尾樓,SOHO中國如何保持業績令人產生高度懷疑。

以SOHO中山廣場為例。2011年5月6日SOHO以32億元總額收購上海新世紀長寧商業中心的A、B幢辦公樓及地下室,更名為“SOHO中山廣場”,收購均價2.25萬元/平方米。在完成收購3個月后,即2011年8月14日,SOHO中國正式對外銷售。在不到半個月的時間里,SOHO中山廣場完成合同銷售金額14.33億元,銷售均價4.88萬元/平方米,翻了一倍。

2009年11月收購的北京嘉盛中心項目同樣如此。
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