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公積金貸款

貢獻者:admin類別:理財小百科
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標簽:公积金贷款 
知識摘要:公積金貸款:建立職工住房公積金是我國推行住房制度改革的一項措施,目的在于由國家、集體、個人三方共同負擔,解決職工住房困難。住房公積金是指國家機關、國有企業、城鎮集體企業、外商投資企業、城鎮私營企業及其他城鎮企業、事業單位及其在職職工繳存的長期住房儲金。
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86722官網資料-公積金貸款

公積金貸款

  建立職工住房公積金是我國推行住房制度改革的一項措施,目的在于由國家、集體、個人三方共同負擔,解決職工住房困難。住房公積金是指國家機關、國有企業、城鎮集體企業、外商投資企業、城鎮私營企業及其他城鎮企業、事業單位及其在職職工繳存的長期住房儲金。 按照規定,凡是繳存公積金的職工均有享受此種貸款的權利,均可按公積金貸款的相關規定,申請公積金貸款。
 
  公司分配當年稅后利潤時,應當提取利潤的百分之十列入公司法定公積金。公司法定公積金累計額為公司注冊資本的百分之五十以上的,可不再提。  
  公司的法定公積金不足以彌補上一年度公司虧損的,在依照規定提取法定公積金和法定公益金之前,應當先用當年利潤彌補虧損。 
  公司的公積金用于彌補公司的虧損,擴大公司生產經營或者轉為增加公司資本。 
  股份有限公司經股東大會決議將公積金轉為資本時,按股東原有股份比例派送新股或者增加每股面值。但法定公積金轉為資本時,所留存的該項公積金不得少于注冊資本的百分之二十五。 
  公積金是公司在資本之外所保留的資金金額,又稱附加資本或準備金.公積金分為盈余公積金和資本公積金. 
  住房公積金是指國家機關、國有企業、城鎮集體企業、外商投資企業、城鎮私營企業及其他城鎮企業、事業單位及其在職職工繳存的長期住房儲金。 
  住房公積金的這一定義包含以下五個方面的涵義: 
  (1)住房公積金只在城鎮建立,農村不建立住房公積金制度。 
  (2)只有在職職工才建立住房公積金制度。無工作的城鎮居民不實行住房公積金制度,離退休職工也不實行住房公積金制度。 
  (3)住房公積金由兩部分組成,一部分由職工所在單位繳存,另一部分由職工個人繳存,職工個人繳存部分由單位代扣后,連同單位繳存部分一并繳存到住房公積金個人帳戶內。 
  (4)住房公積金繳存的長期性。住房公積金制度一經建立,職工在職期間必須不間斷地按規定繳存,除職工離退休或發生《住房公積金管理條例》規定的其他情形外,不得中止和中斷。體現了住房公積金的穩定性、統一性、規范性和強制性。 
  (5)住房公積金是職工按規定存儲起來的專項用于住房消費支出的個人住房儲金,具有兩個特征:一是積累性,即住房公積金雖然是職工工資的組成部分,但不以現金形式發放,并且必須存入住房公積金管理中心在受委托銀行開設的專戶內,實行專戶管理。二是專用性。住房公積金實行專款專用,存儲期間只能按規定用于購、建、大修自住住房,或交納房租。職工只有在離退休、死亡、完全喪失勞動能力并與單位終止勞動關系或戶口遷出原居住城市時,才可提取本人帳戶內的住房公積金。 
任意公積金
  《公司法》第一百六十七條規定公司分配當年稅后利潤時,應當提取利潤的百分之十列入公司法定公積金。公司法定公積金累計額為公司注冊資本的百分之五十以上的,可以不再提取。 又稱任意盈余公積金。 
住房公積金作用
  1:籌集住房資金; 
  2:提高職工個人購房、建房能力; 
  3:使房屋福利分配制向房屋貨幣化分配轉變。 
  北京公積金貸款按照《北京住房公積金貸款辦法》第二條規定,  
公積金貸款
住房公積金貸款是指由北京住房公積金管理中心運用住房公積金,委托銀行向購買、建造、大修自住住房的住房公積金繳存人和在職期間繳存住房公積金的離退休職金發放的貸款。 
住房公積金提取
提取
  1、戶口遷移的,提供本人身份、戶口遷移證明; 
  2、工作調動離開本行政區域的,提供本人身份和調令或與新單位簽定的經當地勞動管理部門鑒證(備案)的勞動合同或所在地公安部門出具的暫住證明;總公司內部跨行政區域的工作調動,無調令、新簽訂的勞動合同,可承認總公司人事部門的出具的工作調動的證明;  
公積金貸款流程示意圖
3、注銷職工個人住房公積金賬戶。 
  火災、洪水、龍卷風等自然災害使自住住房受損提取 
  (1)、遭受火災的,提供消防部門的火災出救及住房損失程度證明; 
  (2)、遭受洪水、龍卷風等自然災害的,提供氣象部門提供的災害性天氣證明及住房損失程度證明; 
  (3)、提取本人及其家庭成員住房公積金的,提取額度合計不得超過住房損失總額。 

離休、退休提取
  1、提供本人身份。 
  2、其他符合法定退休年齡的,提供退休證。 
  3、注銷職工個人住房公積金賬戶。
 
公積金貸款和商業貸款利率對比

  公積金貸款和商業貸款利率對比 
  以2011年7月7日最新調整利率為準 
   
  商業貸款 公積金貸款 
  貸款期限 貸款利率(%) 貸款利率(%) 
  1年 6.56 4.45 
  1-3(含)年 6.65 4.45 
  3-5(含)年 6.90 4.45 
  5年以上 7.05 4.90 

公積金貸款謹防誤區
  針對許多購房者對公積金貸款使用的誤區,金融理財專家指出,公積金貸款在還款時不會像商業貸款那樣設定固定還款額,而只會要求貸款人在還款時不低于某個“最低還款額”。以28萬貸款25年還清為例,公積金貸款只會要求貸款人每月還款數額不低于1344元,許多貸款人往往每月僅繳納1344元用以還款。但這么做的結果是,貸款人償還最后一月貸款時會發現仍有47000多元的貸款本金尚未償還,并最終導致末期還款壓力巨大。 

貸款額度

計算公式:
  
  大部分城市都規定了單筆住房公積金貸款的最高額度,比如成都個人單筆住房公積金貸款最高額度為40萬元;廣州市住房公積金貸款個人最高額度為50萬元,申請人為兩個或兩個以上的最高額度為80萬元。 
  其次,住房公積金貸款額度最高不超過房款總額的70%; 
  住房公積金貸款額度公式: 
  借款申請人及配偶公積金個人月繳存額之和÷實際繳存比例×12(月)×0.45(還款能力系數)×貸款期限(最長可貸年限) 
  若夫妻雙方繳存比例不一致的,按比例較高的一方確定實際繳存比例。 
  不高于按借款申請人及配偶還款能力確定的貸款限額。 
  申請公積金貸款還應滿足月還款/月收入不大于50%(其中:月還款包括已有負債和本次負債每月還款之和)。 
按還貸能力計算
  [(借款人月工資總額+借款人所在單位住房公積金月繳存額)×還貸能力系數-借款人現有貸款月應還款總額]×貸款期限(月)。 
  使用配偶額度的: 
  [(夫妻雙方月工資總額+夫妻雙方所在單位住房公積金月繳存額)×還貸能力系數-夫妻雙方現有貸款月應還款總額]×貸款期限(月)。 
  其中還貸能力系數為40% 
  月工資總額=公積金月繳額÷(單位繳存比例+個人繳存比例)。 
按房屋價格計算
  計算公式為:貸款額度=房屋價格×貸款成數 
  其中貸款成數根據購建修房屋的不同類型和房貸套數來確定: 
  a.購買商品住房、限價商品住房、定向安置經濟適用住房、定向銷售經濟適用房或私產住房。 
  職工家庭(包括職工、配偶及未成年子女,下同)貸款購買首套住房(包括商品住房、限價商品住房、定向安置經濟適用住房、定向銷售經濟適用住房或私產住房),且所購住房建筑面積在90平方米(含90平方米)以下的,應支付不低于所購住房價款20%的首付款,貸款額度不高于所購住房價款的80%;所購住房建筑面積超過90平方米,應支付不低于所購住房價款30%的首付款,貸款額度不高于所購住房價款的70%。 
  職工家庭貸款購買第二套住房的,應支付不低于所購住房價款50%的首付款,貸款額度不高于所購住房價款的50%。 
  職工家庭貸款購買第三套及以上住房的,暫停發放個人住房公積金貸款。 
  購買私產住房的,房屋價格和評估價格不一致時,取二者低值核定額度。 
  購買定向安置經濟適用住房的,貸款額度還應不高于所購住房全部價款與房屋補償金的差價。 
  b.購買公有現住房的,貸款額度不超過所購房屋價格的70%;建造、翻建、大修自有住房的,貸款額度不超過所建修住房所需費用的70%。 
按賬戶余額計算
  職工申請住房公積金貸款的,貸款額度不得高于職工申請貸款時住房公積金賬戶余額(同時使用配偶住房公積金申請公積金貸款,為職工及配偶住房公積金賬戶余額之和)的10倍,住房公積金賬戶余額不足2萬的按2萬計算。 
貸款條件
  大部分都定制了相關的住房公積金貸款條件,各城市條件要求大致相同。以成都為例: 
  1、具有成都市行政區域內的常住戶口或有效居留身份證明的職工; 
  2、申請時已連續一年以上正常繳存住房公積金,并沒有支取公積金用于支付購房首付款,同時無公積金貸款余額; 
  3、具有購買住房的合同或協議,且首期付款金額不低于所購住房價值的30%; 
  4、有較穩定的職業及經濟收入,具備相應的貸款償還能力,個人信用良好; 
  5、有公積金中心認可的資產作為抵押或質押,或有足夠代償能力的單位作為保證人; 
  6、公積金中心規定的其他條件。 
公積金貸款流程
  1、貸款人申請住房公積金貸款需到銀行提出書面申請,填寫住房公積金貸款申請表并如實提供下列資料: 
  (一)申請人及配偶住房公積金繳存證明; 
  (二)申請人及配偶身份證明(指居民身份證、常住戶口簿和其他有效居留),婚姻狀況證明文件; 
  (三)家庭穩定經濟收入證明及其它對還款能力有影響的債權債務證明; 
  (四)購買住房的合同、協議等有效證明文件; 
  (五)用于擔保的抵押物、質物清單、權屬證明以及有處置權人同意抵押、質押的證明,有關部門出具的抵押物估價證明; 
  (六)公積金中心要求提供的其他資料。 
  2、對資料齊全的借款申請,銀行及時受理審查,并及時報送公積金中心。 
  3、公積金中心負責審批貸款,并及時將審批結果通知銀行。 
  4、銀行按公積金中心審批的結果通知申請人辦理貸款手續,由借款人夫妻雙方與銀行簽訂借款合同及相關的合同或協議,并將借款合同等手續送公積金中心復核,公積金中心核準后即劃撥委貸基金,由受托銀行按借款合同的約定按時足額發放貸款。 
  5、以住房抵押方式擔保的,借款人要到房屋坐落地區的房屋產權管理部門辦理房產抵押登記手續,抵押合同或協議由夫妻雙方簽字,以有價證券質押的,借款人將有價證券交管理部或盟中心收押保管。 
公積金貸款優勢
  (1)方便程度,辦理時間等上差不多。 
  (2)商貸一般沒有貸款上限或上限很高,借款人可以直接申請比較高的貸款金額,住房公積金貸款有上限控制,但高額度的貸款需求可以通過組合貸款方式解決。 
  (3)商貸的貸款對象范圍比較廣,住房公積金貸款一般是住房公積金繳存人。 
  3、開發商拒絕住房公積金貸款現象的原因、分析和對策 
  (1)原因 
  部分開發商拒絕住房公積金貸款或有一些歧視政策主要有以下原因: 
  A、商業銀行的惡意競爭和利益驅動給開發商的影響。銀行存在個人購房貸款的惡性競爭,(降低審貸標準,通過開發貸款搶奪個貸,費用利益關系,政策制定的平衡考慮如提前還款違約金等)。銀行有對開發商施加影響的手段和條件。(開發貸款,費用靈活,銀企關系如存款帳戶等,現場駐點)。誤導影響甚至要求開發商對住房公積金貸款限制。(檢查開發商時大多數情況) 
  B、開發商對住房公積金貸款尤其是現在的情況不了解,有誤解,以及社會上存在的一些不實的輿論。(2003年前受銀行制約影響了住房公積金貸款的速度,2003年之后中心調整貸款流程,速度效率能夠滿足需要,但仍有遺留的影響導致對住房公積金貸款的誤解。) 
  C、賣方市場,開發商強勢。住房公積金貸款主要對個人有好處。 
  D、需要加大宣傳,讓職工了解住房公積金貸款的實際情況。 
  (2)客觀情況和看法 
  A、速度效率個人辦理的方便程度不比銀行商業貸款差。說住房公積金貸款復雜慢的人群基本上都沒辦過住房公積金貸款。 
  B、從以上好處可以知道對個人是有實際利益優惠的,尤其在利息支出方面。 
  C、有住房公積金符合住房公積金貸款條件還是選擇住房公積金貸款好。銀行等了解的人員貸款選擇。 
公積金貸款政策
  住建部、財政部、人民銀行、銀監會四部委于2010年11月3日聯合下發《關于規范住房公積金個人住房貸款政策有關問題的通知》,規定住房公積金貸款不得用于投機性購房,三套房全面叫停,二套房首付不低于50%,貸款利率不得低于同期首套住房公積金個人住房貸款利率的1.1倍,再次強化了差別化的信貸政策。 《通知》規定,住房公積金個人住房貸款只能用于繳存職工購買、建造、翻建、大修普通自住房。嚴禁使用住房公積金個人住房貸款進行投機性購房。 
  《通知》規定,使用住房公積金個人住房貸款購買首套普通自住房,套型建筑面積在90平方米 
  (含)以下的,貸款首付款比例不得低于20%;套型建筑面積在90平方米以上的,貸款首付款比例不得低于30%。 
  第二套住房公積金個人住房貸款的發放對象,僅限于現有人均住房建筑面積低于當地平均水平的繳存職工家庭,且貸款用途僅限于購買改善居住條件的普通自住房。第二套住房公積金個人住房貸款首付款比例不得低于60%,貸款利率為同期首套住房個人貸款利率的1.1倍。停止向購買第三套及以上住房的繳存職工家庭發放住房公積金個人住房貸款。 
  四部委認為,這既體現了住房公積金制度的互助性和公平性,也體現了差別化的住房信貸政策。 
  《通知》指出,住房公積金個人貸款規模主要由最高貸款額度控制。各地住房公積金管理委員會要根據實際,以支持繳存職工購買普通自住房貸款需求為原則,合理確定住房公積金個人貸款最高額度,并按規定進行備案。 
  《通知》還強調,城市住房公積金管理中心和受委托銀行要采取有效措施,切實加強貸款風險管理,保障資金安全,維護繳存職工合法權益。住房公積金管理中心要會同有關主管部門,抓緊建立信息共享機制,防范騙取住房公積金個人住房貸款等行為。 

公積金貸款條件
  向北京住房公積金管理中心申請住房公積金貸款的借款申請人,其住房公積金繳存須滿足以下兩個條件之一: 
  1、借款申請人須建立住房公積金賬戶12個月(含)以上,同時足額正常繳存住房公積金12個月(含)以上,(正常繳存包括按月連續繳存、預繳、補繳住房公積金),且申請貸款時處于繳存狀態。 
  對于經中心審批同意,處于緩繳狀態的單位,其職工在滿足建立住房公積金賬戶12個月(含)以上,且足額正常繳存住房公積金12個月(含)以上的條件下,可以申請貸款。 
  2、借款申請人為在職期間繳存住房公積金的離退休職工。 
  如果您滿足以上條件之一,就符合“住房公積金貸款”的申請條件。購買政策性住房的借款申請人不受北京住房公積金繳存時限限制。借款申請人只需滿足,建立住房公積金賬戶,且處于繳存狀態的條件,即可申請住房公積金貸款。


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