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以房養老(倒按揭、住房反向抵押貸款)

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標簽:以房养老 倒按揭 住房反向抵押贷款 
知識摘要:以房養老(倒按揭、住房反向抵押貸款):“以房養老”也被稱為“住房反向抵押貸款”或者“倒按揭”。是指老人將自己的產權房抵押或者出租出去,以定期取得一定數額養老金或者接受老年公寓服務的一種養老方式。
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以房養老(按揭、住房反向抵押貸款)

  “以房養老”也被稱為“住房反向抵押貸款”或者“倒按揭”。是指老人將自己的產權房抵押或者出租出去,以定期取得一定數額養老金或者接受老年公寓服務的一種養老方式。

項目簡介
  目前我國有60歲以上老年人1.78億,養老的經濟模式主要是子女贍養、退休金、社保金。近年逐漸興起“年輕貸款買房,老年將房屋抵押給銀行或保險公司,由上述機構支付養老費用,晚年衣食無憂”的“以房養老”。 
  2011年9月28日,全國政協舉辦“大力發展我國養老事業”提案辦理會,“以房養老”的提案再次引發外界關注,卻又因無相應法律保障而陷入難解困局。 

市場前景
  關于以房養老,很多專家的觀點一致:以房養老值得期待。理由有二:一是“4+2+1”的家庭模式已經出現在人們眼前,面對巨大的家庭壓力,獨生子女一代很難再穩妥地用自己的力量給老年人一個天倫之樂的晚年。二是隨著我國醫療保健條件的逐步改善,老年人的壽命越來越長,整個晚年的花費也在不斷增大。而以房養老的養老模式恰恰能改善“有房富人,現金窮人”的“中國窮老人”現狀。 
表現形式
  (1)子女養老,房產由子女繼承;  
  (2)撫養人養老,房產由撫養人繼承; 
  (3)租出大房再租入小房,用房租差價款養老; 
  (4)將房子出租,自己住老年公寓,用租金或售房款養老; 
  (5)售出大房,換購小房,用差價款養老; 
  (6)將住房,再租回原住房,用該筆款項交納房租和養老; 
  (7)將房屋抵押給有資質的銀行、保險公司等機構,每個月從該機構取得貸款作為養老金,老人繼續在原房屋居住,去世后則用該住房歸還貸款。 
  第一種形式屬于家庭養老,取決于子女的孝心和孝行;中間的幾種形式屬于自助性養老,有較高的交易成本和不確定性(自己售房和出租房等均有較大的交易成本,自己再租回房子或者住老年公寓等也有較大不確定性);最后一種形式為社會機構承攬的反向抵押貸款養老,屬于社會機構提供的以房養老業務,可以為適合以房養老的人群提供更為便捷的服務。 

以房養老必備條件

擁有產權
  自有住房并擁有完全產權。養老家庭必須對其居住的房屋擁有完全的產權,才有權也才有可能對該房屋做、出租或轉讓的處置。 
獨立住房
  在以房養老模式中,只有老年父母與子女分開居住,該模式才有可能得以運作。否則,老人亡故后,子女便無處可居。 
家境適中
  當老年人的經濟物質基礎甚為雄厚時,就不會也不必考慮用房產養老;而老人的經濟物質條件較差,或者沒有自己獨立的房屋,或者房屋的價值過低,也很難指望將其作為自己養老的資本。 
地價較高
  老人身居城市或城郊,尤其是欣欣向榮、經濟快速增長的城市或城郊,住房的價值很高,且在不斷增值之中,住房的變現轉讓也較為容易,適合房屋反向抵押貸款養老。但如果住房地處農村,或經濟發展緩慢,增值幅度不大的不發達地區,因價值低、不易變現等,將很難適用這一模式。需要強調的是,房屋反向抵押貸款養老方式尤其適合有獨立產權房的、沒有直接繼承人的、中低收入水平的城市老人。 

以房養老問題障礙

法律制度未完善
  法律法規沒有明確規定,政府層面的“以房養老”就很難推行。“以房養老”需要民政局、房管局、人社局、金融和保險機構等多個部門一起制定具體的政策和細則才可能得到推展。 
  “以房養老”需要透明、公正的法治環境。“以房養老”牽涉到房地產業、金融業、社會保障、保險以及相關政府部門,對這些領域的運作質量要求相當高。如何保證這些行業、部門公平、公正地經營、管理和執法,在當前法治不健全的條件下是個極大的挑戰。就拿房地產評估來說,由于起步較晚,中國房地產評估機構還極不規范,不但整體素質偏低,而且市場存在惡性競爭,有爭議的評估結果,尤其對于弱勢群體來說,更難以得到及時、公正、合理的處理。 
  有相關人士表示,在將來新修訂的老年人權益保障法時,應設立對老年人居住權的優先保護原則。 
養老觀念需更新
  “養兒防老”的觀念一直還在影響著這一代老人。將自己居住多年的房產抵押給養老院,不給子女,許多老人和年輕人還難以接受。在當前經濟還不怎么發達、貧富差距還比較大的情況下,許多老百姓辛苦一輩子也難以攢下一套房子,到老了,卻又不得不將房子抵押給銀行,以貸款養老,這怎么都讓人感覺銀行似乎在“搶錢”。有評論者指出,“以房養老”折射出的是中低收入群體深深的無奈。 
養老機構不完善
  目前,老人不愿意離開自己的房子到養老機構,很大程度上也是因為養老機構不夠完善。好點的養老院收費太高,還要找關系;差的服務又不到位。 
金融機構沒動靜
  “以房養老”金融產品推出的最大阻力來自于金融機構,其中擔心房價下行是主要原因。一位保險從業者說,這項工作的“難度在于,對國內房地產市場價格中長期走勢、人均預期壽命等關鍵因素的難以預測。對銀行、保險公司等機構來說,倒按揭與正按揭恰恰相反,時間越長風險越大。 
70年產權制約市場
  我國推行的住宅用地70年年限也是保險公司和銀行等機構普遍擔憂的問題。當老人年邁將房產抵押時,商品房的使用年限大都已經不多,而當老人身故后,房子的使用年限更是所剩無幾。保險公司或銀行依靠剩下的使用年限來補償已支付的養老金成本,一方面所能承受的給付能力有限,另一方面風險也較大。 
適用人群范圍小
  按照現有情況分析,符合條件的最有可能是獨居或孤寡老人,或膝下無子女、子女定居國外的老人,這些老人沒有繼承等問題。但即使這類老人也擔心,一旦簽訂協議,即失去了對房屋的所有權,落入“沒房也沒錢”境況。

以房養老認識誤區

誤讀一:“倒按揭”是養老金全部來源
  中國人民大學老年學研究所杜鵬所長認為,現在已步入老年的人,大部分并沒有購買商品房,而多是單  
“倒按揭”——以房養老
位分房,真正有條件以房養老的人,是現在四五十歲、購有商品房的中年人。其次從北京、上海、南京、重慶等城市的實踐來看,大部分“倒按揭”都要求房屋在60平方米以上,老人年齡在60歲以上,這兩個條件其實已經將適用這種養老模式的老人限制在一個相對數量并不大的圈子里。事實上,對于這個范圍內的老人來說,“倒按揭”補償的資金并不是養老金的最主要來源。房屋提供的倒按揭資金只是他們養老金的補償,不是支柱。 
誤讀二:“倒按揭”能免除贍養義務
  以房養老模式解決的只是誰給付養老金的問題,而不是誰來照顧老人的問題。老人在哪里養老,如何度過晚年時光,誰來照顧他們的起居,誰為他們排遣孤獨,這些困擾著中國老齡化社會的核心問題并不能因為“倒按揭”而得到妥善解決。“倒按揭”至多能補償養老金,卻無法免除兒女的贍養義務。 
  一些社會學專家曾評價,對“以房養老”模式過度抬高的隱患之一就是,將養老的概念等同于給付養老金,以為讓老人生活、醫療的費用有著落就解決了養老問題。這無疑夸大了贍養義務中經濟扶助的成分,而忽視了兒女在贍養義務中還應履行的照顧義務。 
誤讀三:“以房養老”改變“養兒防老”
  中國老人通常的做法是將房產傳給子女。這種做法緣于一種家庭功能的觀念,幾千年流傳下來的觀念不可能輕易被一種新型的養老模式顛覆。 
  “以房養老”本是個舶來品,從它在西方國家、新加坡到我國的變身過程中就可以看到,中國固有的家庭功能觀念發揮了強大作用。在美國,“以房養老”有這樣一種模式,退休人員可將自己的房屋做抵押,每年從銀行取得一定的貸款作為生活補貼。夫婦去世后,房屋首先被用來彌補銀行借款及其利息,有剩余時再留做兒女繼承。雖然這也牽涉到兒女的繼承問題,但與中國父母將房屋無償“留給”子女是完全不同的兩種情況。 
誤讀四:重觀念改變輕操作難度
  長城人壽保險北京分公司總經理焦益寬表示,國內從未有過“倒按揭”先例,它需要在專業人士評估后進行專門開發,并不可能短時間內完成。最令人頭疼的還是政策層面的問題,國內不允許金融混業,因此保險公司不被允許做反向按揭業務。 
  浙江大學經濟學院柴效武教授更傾向于讓銀行成為“反向抵押貸款”的介入者。柴教授認為,這種養老模式包括售房和養老兩個步驟,合并在一起,直接由銀行來辦理。銀行信用度相對較高,可以增加業務量,降低交易費用。銀行如果愿意接受這項業務,一方面屋主將獲得銀行分期返還的房款,另一方面,銀行的利潤可能來自房屋未來的增值、原價和房屋未來價值之間的差額等等。 
  但國內銀行機構同樣也有困惑。光大銀行私人業務部個人信貸處處長肖英男認為,這項業務要求銀行主動地去經營房產。銀行通過反向按揭,即使拿到了房產,但如何處置仍是個大問題。以往國內銀行置房產都是被動的,都是處理的抵債房等不良資產,而不是主動地去買賣房產。 

以房養老在國外的主要模式

美國模式
  “以房養老”模式的專業名稱叫做“倒按揭”。倒按揭是上世紀80年代中期美國新澤西州勞瑞山的一家銀行創立的。如今,倒按揭在美國日趨興旺,常說的倒按揭模式也是以美國模式為藍本的。美國的倒按揭貸款放貸對象是62歲以上的老年人。 
  1、聯邦住房管理局有保險的住房倒按揭貸款。用戶盡可能長時間生活在自己住房內,并在一定期限內按月分期獲得貸款。 
  2、聯邦住房管理局無保險的倒按揭貸款。 
  3、放貸者有保險的倒按揭貸款。 
  住房資產高則可貸款數額高;年紀大的住戶貸款數額高,這是由于其預期壽命短,意味著還貸周期短;夫妻健在住戶比單身者可貸款數額低,因其組合預期壽命大于單身者;預期住房價值增值高可貸款數額高。 
加拿大模式
  超過62歲的老人可將居住房屋抵押給銀行,貸款數額在1.5萬到30萬加元之間,只要你不搬家、不賣房,房產主權不變,可以一直住到享盡天年,由后人處理房產時折還貸款。比如一位65歲的老人將所住的房產抵押給銀行,貸到10萬加元,該老人15年后“歸西”后,銀行將其房產處置后獲得20萬加元,減去10萬加元的貸款,再減去15年的貸款利息后,剩余的幾萬加元就由其子女或其他繼承人所得。 
新加坡模式
  有三種方式待選擇。第一種,允許符合條件的組屋擁有者,出租全部或者部分居室來換取養老收入。第二種,對于一些居住在原來較大面積的已退休的夫婦來說,如果子女長大并且已經搬到他處居住,老年夫婦可以將現有住房置換成面積較小的住房,以大換小后獲得的凈收入用作老年日常開支,或者投資一些風險小的產品來獲得收益。新加坡允許當事人根據經濟狀況選擇一次性或者分步地完成住房的以大換小。比如,賣掉私人住宅后換取5房式的組屋,然后再換取3房式的組屋,依次類推。第三種,就是平常所說的倒按揭。60歲以上的老年人把房子抵押給有政府背景的公益性機構或金融機構,由這些機構一次性或分期支付養老金。老人仍居住在自己的住房內,當其死亡后,產權由這些機構處置,抵押變現并結算利息,“剩余價值”交給其繼承人。在新加坡,只有私人建造的商品住房才能參加倒按揭操作。這里需要說明的是,組屋是由新加坡政府出資,大致相當于我國的經濟適用房,這類房產不能選擇倒按揭。 

以房養老的國內實踐

南京辦法
  倒按揭南京模式:南京湯山“溫泉留園”,此前已在國內首個公開推出倒按揭性質的“以房換養”舉措。該園規定擁有本市60平方米以上產權房、年屆六旬以上的孤殘老人,自愿將其房產抵押,經公證后入住老年公寓,終身免交一切費用,而房屋產權將在老人逝世后歸養老院所有。 
上海辦法
  上海的“以房自助養老”初定做法是:65歲以上的老年人,可以將自己的產權房與市公積金管理中心進行房屋買賣交易,交易完成后,老人可一次性收取房款,房屋將由公積金管理中心再返租給老人,租期由雙方約定,租金與市場價等同,老人可按租期年限將租金一次性付與公積金管理中心,其他費用均由公積金管理中心交付。 
新按揭辦法
  新疆保投國際所推行的新型以房養老模式則完全沒有以上三種限制。1、房屋產權不發生任何變化,最終仍歸原產權人所有并且最終享有財產分配權;2、老年人不需要要與子女分開居住,不受房屋的出租或者抵押的影響可以隨意支配所有權;3、對個人年齡沒有任何要求。 
  比如“30歲的王先生購買價值100萬元的房產,按揭20年,期滿后通過金融機構開始每年按總房款一定比例逐年返還,直至返還完總房款”。提出以房養老的基本設想,是考慮家庭生命周期與住宅生命周期的差異,依據個人家庭擁有資源在個人家庭的一生予以最優化配置的理論,將住房這種不動產通過一定的形式和機制,實現價值的流動,以對家庭的養老保障事宜發揮相應的功用。 
  此方案在充分滿足老百姓安居樂業的心理的基礎之上,又能體現以房養老、老有所養,老有所醫,老有所教,老有所學,老有所為,老有所樂的精神。目前該方案正與各大金融機構緊鑼密鼓的實施中。 
中信銀行試水
  2011年10月9日,中信銀行率先公布實施“以房養老”(養老按揭)方案。 
  養老按揭是指,老年人本人或法定贍養人以房產作為抵押向銀行申請貸款用于老年人養老用途,銀行核定一定貸款額度后按月將貸款資金劃入老年人賬戶,由老年人用于支付相關養老費用。借款人只需按月償還利息或部分本金,貸款到期后再一次性償還剩余本金。如果到期后不能償還本金,將以所抵押房產處置后資金償還銀行貸款。 
各方觀點
丁克族歡迎
  2010年初,廣州市政府提出“以房養老”模式,發布《關于大力推進廣州保險業綜合改革試驗的意見》,《意見》稱廣州將推動建立延稅型養老保險制度,探索發展住房反向抵押養老保險。一時間引起社會熱議,年輕人比老年人更認同“以房養老”,而丁克一族更表示歡迎。 
  以“廣州可以實行以房養老嗎”為題進行網絡調查,由于上網人以年輕人居多,可視為對年輕人的調查。調查到結束共收到966票,其中反對者比贊成者多出近一成。調查數據顯示,認為“以房養老”在廣州由于條件尚未成熟,不可行的反對者占54.76%;而認為可行表示支持的贊成者占45.24%。在國企工作的白領小張接受記者采訪時表示,“60歲前人養房,60歲后房養人”挺好的,加上養老金,退休后可以游山玩水,生活更滋潤。 
老人們反對
  而在隨機采訪的10個老人中,反對“以房養老”占了九成,大部分認為房子住了大半輩子,都有感情了,要留給子女。表示支持的是一個無子女的老太太,想留給子女也沒法留。 

政策風向已趨明朗
  早在2006年,全國政協委員、時任建設部科學技術司司長賴明就建議對此成立課題組進行調研,選擇大城市做試點,等到運作成熟后向全國推廣。 
  2007年的時候,上海公積金管理中心曾試推過一種叫做“住房自助養老”的創新型“以房養老”模式。與反向住房抵押貸款不同的是,上海模式從一開始就變更了房屋的產權人。其基本模式為:老年人將自有產權房屋給上海市公積金管理中心,并選擇在有生之年仍居住在原房屋內,房屋所得款項在扣除房屋租金、保證金及相關交易費用后全部由老人自由支配使用。 
  2011年,在全國召開的社會養老服務體系建設推進會上,民政部部長李立國說,城鄉老人家庭中,空巢家庭超過50%,部分大中城市達70%。民政部將試推“以房養老”。 
  民政部副部長竇玉沛指出,要積極引導企業開發老年食品、老年住宅、“以房養老”等服務市場。這可以看成國家在以房養老政策方面最新的表態。

國外如何“以房養老”

  “以房養老”也稱“住房反向抵押貸款”或者“倒按揭”,是指老人將自己的產權房抵押或出租出去,從而定期取得一定數額養老金或者接受老年公寓服務的一種養老方式。這種方式在國外已經比較成熟。
  英國老人“啃”房花樣多
  在美國、歐洲等發達國家,老人將房屋抵押給有政府背景的養老機構,由這些機構負責老人的養老開銷。直到老人去世,房屋才由養老機構收走并處置。這種方式的一個最大好處,就是老人沒有了后顧之憂,可以衣食無憂地安度晚年。
  英國的養老金體系主要由三部分構成:一是按比例繳納的國家基本養老金,所有人退休后所獲養老金數額一致;二是雇主為雇員提供的職業養老金,這部分目前不屬于強制性繳納;三是個人購買的養老儲蓄或保險等,但英國35%的在職者沒有建立私人養老金。這就意味著他們退休后依靠國家養老金,而這部分錢在2010年是每人每周97.65英鎊(約合1000元人民幣),只相當于以最低工資水平工作兩天的收入,這對于維持一個相對舒適的晚年生活來說顯然是不夠的。因此,多數英國人通過以房養老的方式來解決這個問題。
  英國的“以房養老”主要有兩種形式,一是把房產抵押給銀行、保險公司等機構,每月取得貸款作為養老金,老人繼續在原房屋居住,直至去世或搬進養老院后用該住房歸還貸款。據調查,大約有20%左右50歲以上的老年人打算采用這種方式。另一種方式就是大房,換購小房,用差價款養老。此外,還有老人將房產后搬到其他物價水平較低的國家去養老。
  由于英國的房子不存在使用年限的問題,而且相關金融服務機構在這一領域運作了很多年,操作規范,因此老年人的權益還是有保障的。
  日本公司用倒按揭賣房
  日本從1981開始引進“以房養老”的概念,于2002年正式設立這一制度,主要包括由各地方政府參與的直接融資方式和通過銀行等金融機構參與的間接融資方式。目前,一些金融機構還將這種制度作為金融產品來推銷,房地產公司最近也利用“倒按揭”的形式來推銷商品房。
  日本“以房養老”制度主要針對一些退休后想繼續住在自己的老房子里的低收入老人。他們可以用自己的住房作為抵押來預支貸款。不過,這項制度對申請人的條件要求比較苛刻。以東京為例,申請人的年齡必須在65歲以上,要居住在自己持有產權的住宅中,且不能有子女同住。申請人家庭的人均收入要在當地的低收入標準之下,已經申請低保等福利政策的家庭不能享受這項政策。此外,申請人持有產權的房屋必須是土地價值在1500萬日元(約合120萬元人民幣)以上的獨門獨戶建筑,集體住宅是不可以申請的。
  審核獲得通過后,申請人每月可以領到30萬日元(約合2.4萬元人民幣)以下的生活費,但總額度不能超過抵押房屋土地價值的70%,借貸期限到貸款額度到達總額度上限為止。生活費每3個月發放一次,貸款的利率比較低,每年3%左右。貸款的償還期限是申請人去世后3個月內,由擔保人負責一次性償還。


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