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綠巨人綠地:經營模式繼續領跑地產界

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標簽:绿巨人 绿地 经营模式 
知識摘要:綠巨人綠地:經營模式繼續領跑地產界:房地產主業之外,過去兩年,綠地正逐步提高“大基建、大金融、大消費”三大板塊在其整體業務中的地位。未來其將如何定位房地產主業務和三大板塊的地位,設定的具體目標又是如何的?
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綠巨人綠地:經營模式繼續領跑地產界

  作為上市后的首個完整財年,綠地2016年股東會與往屆的靜悄悄相比,顯得格外“熱鬧”。

  5月16日下午,綠地控股(600606)2016年度股東大會在上海的綠地會議中心舉行,董事長、總裁張玉良,董事會監事王愛民,副總裁吳曉輝,董事會秘書王曉東以及獨立董事陳曉漫悉數出席,接受22名股東及股東代表的“考核”。

  將近兩個小時的會議里,提問環節占了一半時間,面對有所放緩規模擴張腳步的綠地,股東們的提問顯得更加急迫,從發展戰略、特色小鎮、海外投資到員工薪酬、股價表現、財務報表的呈現,事無巨細的提問也反映了市場對這家地產大佬的諸多關注。

  據綠地2016年業績顯示,報告期內綠地實行產業結構與區域結構“雙調整”,即按照市場、按照人口流動的需要,向一二線城市、向住宅為主進行調整。

  而會議中,張玉良提到最多的也是“調整”,他表示:“中國房地產正在經歷深刻的調整和變革,因為政策,你永遠不知道明天會發生什么,但我們認為只要結構調整得好,還是有空間和市場的。”

  值得注意的是,在本次股東會上,綠地控股審議通過了兩位董事的人事變動議案:曾任公司副董事長、董事及董事會各專門委員會委員職務的蔡順明,公司董事及董事會各專門委員會委員職務的汲廣林因工作原因不再擔任相應職務,徐孫慶及全卓偉新任第八屆董事會董事。

  市場正經歷深刻調整

  隨著房地產行業進入下半場,轉型和多元化是房企在競爭中突圍的主要路徑。對綠地來說,放緩規模增長的同時,也在逐漸摸索適合自己的發展方向。

  房地產主業之外,過去兩年,綠地正逐步提高“大基建、大金融、大消費”三大板塊在其整體業務中的地位。未來其將如何定位房地產主業務和三大板塊的地位,設定的具體目標又是如何的?

  對此,張玉良認為,作為一家大規模的企業,把業務單一放在房地產上,是非常危險的,所以它需要向關聯的產業轉移。

  “我們現在發展的這些相關產業都是為了進一步做強主業,無論是大基建、大消費還是大金融,彼此是相互協同發展的,所以我們認為堅持做強主業的同時,要培育關聯產業,而且要形成千億級的產業板塊,這是我們所追求的。”

  根據綠地2016年的年報顯示,基建產業為綠地業績貢獻近千億,金融板塊亦為其貢獻39億的利潤。

  然而,面對市場諸多的不確定因素,張玉良同時強調“調整”的重要性:“房地產市場已經發生了深度的調整和改革,無論是需求市場還是區域市場,都在經歷顛覆性的改變。隨著政策的變動,這些的變化性,你永遠不知道明天會發生什么,但總體我們認為只要結構調整得好,還是有空間和市場的。”

  現場所發報告顯示,去年綠地新增的土地70%-80%在一二線城市,新增的土地當中可開發的面積60%以上是住宅,而這正是按照市場、按照人口流動的需要,向一二線城市、向住宅為主所進行的調整。

  特色小鎮與海外投資

  綠地的另一個調整是,2016年開始踏足特色小鎮領域。而關于這一業務的最新進展,張玉良也在當天的股東大會上做了詳細解答。

  “上半年到現在為止,我們已經簽了9個,今年的目標是10到15個,今年經營班子確定的特色小鎮要確保4萬到5萬畝土地的占有量,而且今年年內供地確保7000到1萬畝,上半年已經完成了3000畝地。”

  在城市化過程中,特別是城市群的發展中,特色小鎮的價值將逐漸體現出來。在張玉良看來,“上海的周邊城市建一個小鎮基本上等于二線城市,因為它的房價、資源的溢出效應非常明顯,而相對它的資源價格還比較低。”

  他同時提到,綠地最近在濟南的周邊簽了2萬畝的戰略合作協議,希望能夠在6月份拿1000畝地。另外,離鄭州中心區大概30公里的地方也拿了一個小鎮,大約5000畝地,還有西安的小鎮,這些拿地在3000畝以上的小鎮都在快速推進中,而這些小鎮都是以加基礎設施的模式捆綁獲得。

  除卻小鎮之外,近兩年,內地房企出海淘金也成為熱潮,但同時也承擔不小的風險。報告顯示,2016年綠地的海外投資虧損超過6億。

  對此,綠地在股東會上解釋道,因為一些項目屬于前期的開發階段,還沒有結轉,同時它當期發生的管理費用、銷售費用都要在當期損益反映出來,因此前幾年看海外一直是虧的。實際,等結轉出來,這一塊自然會翻出來。

  “另一方面,涉及到匯率變化的情況,將無法從財務上反映出來,需要資金回到國內,匯率發生實質變化以后才能反映這個損益,所以這一塊也是體現不出來的。”

  不過,除了虧損,張玉良也透露了一些海外項目的利好信息。比如綠地年初和中遠的合作,雙方有計劃在紐約合作酒店業務,“中遠希望投一點股權,我們想賣一部分股權給它。”

  另外在舊金山一項30萬平米的項目中,綠地最近通過資產賣出了50%的股權,目前已收到2000多萬美元的定金。包括中鋁,對方有很多的產業用地,張玉良也表示會有合作。

  機構減持與商業REITs計劃

  年報還顯示,2016年綠地完成營業收入2472億元,同比增長19%;凈利潤94億元,同比增長27%。實現了營業額和利潤的增長,但對投資者來說,綠地的股價表現在近一兩年不令人滿意,這也成為今天股東會關注的焦點之一。

  股價低迷,其中很重要的原因之一就是遭到機構投資者大規模、持續的減持。對于這個問題,管理層似乎有備而來。

  “確實今年以來,由于機構投資者比較大規模、持續的減持,給股價帶來比較大的壓力,我也可以告訴你一個數據,2017年以來,到昨天為止,平安累計減持的金額是32億元。但它的減持行為跟我們公司的基本面沒有必然關系,主要是根據它的自身戰略需要,所以說對它的減持行為我們不好做過多的評價。”

  顯然,這一回答并不能得到現場股東的滿意,有人甚至建議:“為了股東的利益,公司可以著重跟一些機構投資者交流,對一些機構做一些路演。”

  對此,張玉良表示,“我們正在加強跟投資者、跟機構的溝通,前段時間我們也做過一輪,最近又在跟這些機構進行討論,怎么穩定住公司的股價,我們正在做這些工作。”

  除了股價表現,股東同樣關注綠地利潤率的問題。對此,綠地方面表示,商辦產品所占比例較高導致投資收益慢,是公司利潤率較低的原因之一,綠地也正在解決這一問題。

  據觀點地產新媒體查詢,過去幾年綠地進行了大量的商業辦公地產儲備。然而受經濟下滑以及電商等新興商業平臺影響,綠地商辦地產業務表現受到拖累。

  “我們正在做酒店的REITs,接下來還要做辦公,這些資產正常經營的回報率是3%左右,如果把成本控制好,能做到5%、6%;另外,我們現在大規模推酒店式公寓,通過酒店式公寓的經營跟REITs變現,來解決資產回報率跟銷售利潤率低的問題。”張玉良回應道。

  去年年初,綠地在新加坡發行房地產投資基金,并有望成為新加坡規模最大的信托和REITs產品。經過一年的審批,目前已拿到。綠地表示,不出意外年內應該可以正式發行。


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