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提前還貸

貢獻者:admin類別:理財小百科
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標簽:提前还贷 房贷 买房 
知識摘要:提前還貸指借款人將自己的貸款部分向銀行提出提前還款的申請,并保證以前月份沒有逾期且歸還當月貸款;按照銀行規定日期,將貸款部分全部一次還清或部分還清。
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86722官網資料-提前還貸

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提前還貸

  提前還貸指借款人將自己的貸款部分向銀行提出提前還款的申請,并保證以前月份沒有逾期且歸還當月貸款;按照銀行規定日期,將貸款部分全部一次還清或部分還清。 

提前還貸簡介
    
  目前最常用的兩種還款方式為等額本息還款法和等額本金還款法。等額本息還款法,即借款人每月以相等的金額償還貸款本金和利息。這種方式在償還初期的利息支出最多,本金還得相對較小,以后隨著每月利息支出逐步減少,歸還的本金就逐步增多。 
  等額本金還款法,即借款人每月以相等的額度償還貸款本金,而利息隨著本金逐月遞減,每月還款額亦逐月遞減。 
  在貸款時間相同的條件下,等額本息還款法所要支付的利息高于等額本金還款法。因此,如打算提前還款,最好選擇等額本金還款法。按還款方式不同,借款人可以選擇期限減按或全額減按。 
還貸種類
  根據中國銀行法律法規的規定,個人住房貸款的種類有兩種:一種是公積金貸款,一種是商業貸款。個人住房貸款還款法有三種:一是等額本息還款法。二是等額本金還款法。三是累進還款法。就執行情況而言,多數銀行普遍采用的是第一種還款法即每月等額本息還款法,這也是老百姓最能接受和能夠很快看明白的還款法。 
  提前還款是一門學問,對此馬虎不得。這里包含兩方面內容:一是要選擇好按期還貸方式;二是要選擇好提前還貸方式。 

最佳方式
    
  所謂提前還貸是指借款人在保證按月按額償還個人住房貸款本息的基礎上,提前償還部分或全部購房借款的一種經濟行為。它包括兩種形式:一種是提前償還部分個人住房貸款;另一種是提前償還全部個人住房貸款。例如,謝先生申請公積金貸款30萬元,貸款期限為20年,在沒有逾期不還款的前提下,可以分次提前歸還一部分本金,每次提前還款后,相應沖減余貸款本金。銀行根據尚未歸還的貸款本金重新計算借款人的月均還款額,直至貸款本息全部還清。假設當剩余還款總額為9萬元(本金是6萬元,利息是3萬元),謝先生決定提前還5萬元,那么,本金就只剩下1萬元,利息仍是3萬元。根據有關規定,提前清償的5萬元本金在以后期限不再計息,銀行只就尚未清償的1萬元本金及3萬元利息,按不變的期限和利率重新計算的月均還款額。提前還款并不是空穴來風,既有國家的一些規定,也有地方的一些細則。 
  從國家來看,1998年3月中國建設銀行總行下發的《中國建設銀行個人住房貸款辦法》規定,借款人不必在原定的期限內逐月平均還清,只要有條件,也可以提前歸還貸款。該辦法還規定了提前還貸的兩種方式:一種是提前還清全部貸款,一種是提前歸還一部分。這一規定既適用于商業貸款,也適用于公積金貸款。 
  從地方來看,1998年5月北京市建設銀行制定了《個人住房貸款操作細則》,該細則規定,北京市建設銀行可辦理借款人提前部分還款或提前一次性全部還清剩余貸款本息的業務。2000年4月北京建設銀行又對相關業務進行了修訂,并下發了《中國建設銀行北京市分行個人住房貸款實施細則》。同時,為規范業務操作,北京市建設銀行專門制定并下發了《中國建設銀行北京市分行個人住房貸款操作規程》,該規程第10條規定:貸款期限在1年以上的,借款人從貸款發放的次月起償還貸款本息;借款人在正常歸還某一月均還款額時,可同時歸還部分貸款本金,沖減其剩余貸款本金,但歸還額度必須為1萬元的整數倍;貸款期間在1年以內(含1年)的,執行中國建設銀行總行規定。 
部分提前還款方式
  一是部分提前還款,剩余的貸款保持每月還款額不變,將還款期限縮短; 
  二是部分提前還款,剩余的貸款將每月還款額減少,保持還款期限不變; 
  三是部分提前還款,剩余的貸款將每月還款額減少,同時將還款期限縮短。 

主要方法
    
  如何辦理提前還貸,提前還貸有何要求?一是借款人須在按月正常償還貸款本息6個月后,方才可提出首次提前償還部分貸款或全部貸款;二是貸款機構為嚴肅貸款管理,對提前償還部分貸款規定了最低限額,一般需1萬元以上;三是借款人提前還貸一般需提前10天或15天告知貸款機構,并須持原借款合同、銀行還貸儲蓄卡、每月還資本金利息表、本人身份證等資料向貸款機構提出書面申請,并須經其審核同意;四是借款人在當月仍需要償還原定的月貸款本息還款額,同時再將需要提前償還的貸款金額存入銀行儲蓄卡內。貸款機構經確認后,對屬于是提前償還部分住房貸款的,則將再按原借款合同中確定的計息還貸方式以“先息后本,每月等額減少,縮短還款期限”的計算原理,重新計算提前償還部分貸款后的借款余額和最終償還期限,重新打印“每月還資本金利息表”,重新與借款人簽訂“借款變更合同”。 貸款利息是隨著本金的不斷減少而相應下降的。那么,怎樣才能少還利息?一種辦法是貸款前最好選擇等額本金還款法。由于“等額本金還款法”前期還的本金多,所以,當你提前還款時,利息的損失就小。而“等額本息還款法”由于前期還的利息多,本金少,則當提前還款時就要吃些虧。所以,選擇合情合理的還貸方式十分重要。以前述王先生購房為例:貸款年利率為5.04%,月利率為4.2‰。如果是等額本息還款法,借款人獲得貸款后20年所還利息總額為147,320元;如果是等額本金還款法,借款人獲得貸款后20年所還利息總額為125,191.26元。可以看出,隨著時間的推移,到第20年,等額本金還款法要比等額本息還款法少還利息22,128.74元。 
  另一種辦法是確定提前還款的最佳時間。提前還款在何時最好?專家建議最好在5年以內。在償還貸款過程中,隨著經濟實力的提升,許多人愿意提前歸還部分或全部貸款。2002年2月21日起,銀行貸款年利率5年內公積金為3.6%,商業貸款為4.77%,5年以上公積金為4.05%,商業貸款為5.04%。因此,在確定提前還貸時盡量不要跨過5年的最佳時間段。毫無疑問,只要提前還貸,王先生不管是采取等額本息還款法還是等額本金還款法,都可以少還貸款利息。 
  第三種辦法是確定提前還貸的具體方式。如果是采取等額本息還款法,還款總額為397,320元,借款人還款五年即第60個月還款后,剩余貸款本金變為234,990元。對于提前還款的,可以采用兩種方式:一是提前全部還清貸款,將剩余貸款本金234,990元全部還清。二是提前還款一部分如5萬元,剩余貸款本金變為184,990元,剩余貸款期限變為180個月,貸款利率為5.04%,以按月等額本息還款法的公式計算,月均還款額變為1225元,每月還款額下降430.5元。進一步計算可以發現,全部還貸,買房人少還利息為63,000元;部分還貸,買房人少還利息為27,490元。 
  如果是采取等額本金還款法,還款總額為375,191.26元,借款人還款五年即第60個月還款后,剩余貸款本金為187,500元,提前還款可以采用下列兩種方式:一是提前全部還清貸款,將剩余貸款本金187,500元全部還清。二是提前還款一部分如5萬元,剩余貸款本金變為137,500元,剩余貸款期限變為180個月,貸款利率為5.04%,由按月等額本金還款法的計算公式可知,第一個月還款額變為572.92元,月還款額下降468.75元。進一步計算,我們可以發現,全部還貸,買房人少還利息為71,048.7元;部分還貸,買房人少還利息為21,241.26元。 

提前還貸四大細節

  一、提前還貸必須問清要求 
  借款人想提前還貸,必須是在還款半年以上,甚至個別銀行要求已經還款一年以上。銀行一般要求借款人提前15個工作日提交書面或電話申請,銀行接到借款人提前還貸申請后要審批,所以一般需要一個月左右的時間。此外,各家銀行對于提前還貸的要求有所不同,比如有的銀行規定提前還貸是1萬的整數倍,有的銀行需要收取一定數額的違約金。 
  二、提前還貸文件需要準備好 
  借款人如果要提前還貸的話,一般要在電話或書面申請后,攜帶自己的身份證、借款合同到銀行辦理審批手續。如果是結清全部尾款的借款人,在銀行計算出剩余貸款額后,便于借款人存入足夠的錢來提前還貸。如果是轉按揭業務的客戶和業主,最好找專業的擔保機構做委托公證,以免出現業主提前還款后,客戶不買或是客戶用首付幫業主還清尾款后業主漲價的風險。 
  三、提前還貸勿忘退保及解抵押 
  貸款人提前結清全部尾款后,銀行會出具結清證明,借款人攜帶銀行開具的貸款結清證明原件、原保單的正副本和,打電話給相關保險公司,預約退保即可。借款人在辦理貸款時,銀行會辦理抵押登記。客戶結清貸款后,一定不要忘記去解抵押。借款人要攜帶房產證,結清證明和抵押在銀行的他項權利證去各區建委辦理解抵押。這樣自己的房產才可以說是完全屬于自己的財產。 
  四、并非所有人都最適宜提前還貸 
  已經簽約的7折利率貸款客戶,相比目前的CPI,現在的7折利率可以說非常低,這部分購房者的資金利用成本很低,所以不建議提前還貸。 
  等額本息還款已經超過5年,貸款早期還款中大部分為利息,超過5年再提前還款,可以說本金更多,所以從資金利用的角度來看,可以考慮其他投資渠道,特別年收益率超過銀行房貸利率的渠道。 

注意事項
    
  買房一族面臨是否提前還貸的問題
  提前償還全部貸款后,一是您可別忘了到保險公司退還提前期內的保險費。在借款人提前償還全部貸款后,貸款機構將同時交還給借款人原一直由貸款機構保管著的個人住房貸款房屋保險單正本。而由于借款人原在辦理貸款時已一次性付清了借款期限內的所有保險費,故原個人住房貸款房屋保險合同此時已提前終止。按有關規定,借款人可攜帶保險單正本和提前還清貸款證明,到保險公司按月退還提前期的保費。提前還清貸款退還保險費,須根據原購房屋是現房還是期房、期房的投保費實際期限(半年以上期房的投保期限一般是將借款期限再減去1年計算)、原一次付保費的貼現利率與速算系數等因素,其計算公式為:提前還清貸款退還保險費=已交保險費在提前歸還時的現值—提前歸還前占用保險費在提前歸還時的現值。 二是您可別忘了到稅務部門退還提前期內的稅。當您購買商品房時,應將可退稅的家庭成員全部作為房地產權利人寫入買房合同,并且在簽訂合同、支付房款后即辦理“購房者已繳個人所得稅稅基抵扣”申請,取得本人的“稅收通用繳款書”。提前償還全部貸款后,即可取得房地產證,應在辦妥房地產權利證明后的6個月內,前往稅務部門辦理退稅手續。 
  三是您可別忘了降息可以減少還貸利息。以個人住房商業性貸款10萬元,期限30年采用按月等額還款方式為例,老利率月還款572.8元,采用新利率后月還款下降為539.3元,每月可減少33.5元。在整個貸款期內,原30年10萬元貸款到期本息總額為206,208元,新貸款利率到期本息總額為194,148元;總計可減少12,060元的還款利息。 

社會評價
    
提前還貸遇阻

  雖然提前還貸被認為是“上海居民購房信心日增”的一個信號,但是大量的提前還貸現象,開始使銀行忍不住要說“不”。提前還貸,這個被多數人認為是信譽良好表現的行為,現在卻遭遇到了一些銀行的紅牌警告。對于突如其來的紅牌警告,各界眾說不一,是非難斷。 反響最強烈的是上海市民。對上海大多數的工薪階層來說,購房仍需銀行的貸款支撐。離開了貸款,購房只能是一種奢望。由于種種原因,市民對收入和支出的預期往往難以把握,例如企業突然效益不好;突發疾病;孩子教育費的支出不確定以及其他天災人禍等等。因而在簽訂借款合同時,盡可能地為自己留有余地。一般情況,按時還款;一旦錢有富余時,則可能提前還貸,以防不測。令很多上海市民不解的是,眾多銀行聯手懲罰,使廣大的購房者面臨滯后和提前的雙重違約風險,與銀行處于不平等地位。一些市民還表示,銀行聯手推出“政策”,有壟斷之嫌,使得借款人的心理受到影響,并可能會導致貸款速度放慢或減少貸款的不良后果。 
  金融界人士則認為,提前還資本身是一種違約行為,收取違約金也是國際慣例。比如在美國,貸款者提前還貸時須支付一定費用,以彌補銀行資金安排變化帶來的損失;在香港,一年之內提前還貸,將收取全部利息的40%作為違約金。 
  而一家外資銀行的營業代表還分析認為,隨著外資銀行的進入,客戶爭奪戰將越來越激烈,中資銀行此舉也是保護現有客戶資源不流失的一項有效措施。 
  提前還貸未必合算。部分銀行有關負責人也向市民建議,在提前還貸時一定要謹慎,因提前還貸成本的提高,如果有相對較好的投資回報,就不要提前還貸,目前商業貸款的年利息也只有5%左右。 
    
提前還貸最好先咨詢

  上海提前還貸需繳違約金尚未面世已滿城風雨。據了解,目前還沒有人為提前還貸而支付違約金。業內人士進一步分析指出,提前還貸的原因是多方面的:首先,貨幣化分房政策出臺后,一些市民獲得了一次性住房補貼,而住房公積金政策的改變,也讓許多購房者能每年一次用公積金沖抵住房公積金貸款本金,使部分借款人具備了部分或全額提前還貸的能力。其次,一些有能力一次性付清購房款的借款人向銀行申請住房貸款時,原本就是出于保留一定資金用于投資,當投資收益低于房貸利息支出時,便選擇提前還貸來減少住房貸款的利息支出。第三、降息引發提前還貸。自2002年2月銀行再次降息以來,對經濟運行還沒有產生立竿見影的效果,但從降息引發的提前還貸款熱值得關注。不僅上海購房貸款者提前還貸人數日眾,而南京也有相同的情形。據江蘇省建行房貸部介紹,2002年春節前后是個人資金積累的高峰期,尤其是二三月份以來,該行的個人住房消費貸款的專用還貸賬戶上存款量激增,提前還款出現了一個高峰期,最多一天會有二三十筆,降息因素會繼續影響居民的還款行為。此外,一些政策的改變也引致提前還款。如上海市藍印戶口政策的停止實施,導致一些外地人開始提前還款,擔心政策有變。 有經濟學家指出,對提前還貸設置壁壘,會令市民放緩“提前還貸”的腳步。事實上,與購車貸款等其他個人貸款項目相比,作為不動產的個人住房貸款風險更低,而且隨著個人信用征信系統的實施,在銀行呆壞賬中個人住房貸款所占的比例是微乎其微的。 
  一些律師人士認為,銀行的做法違反了《合同法》的有關規定,剝奪了借款人的選擇權;借款人提前還款是正當權益,不屬于違約行為。 
  也有個別法學專家指出,如果貸款合同標明可以提前還貸的,銀行就必須執行,否則銀行作為商業單位,有權按合同規定執行還貸規則。市民也應當改變觀念,提前還貸并不意味著誠信,只有按合同規定進行還貸才是真正的誠信。 

不適合提前還貸的情況

  1、享受公積金貸款和七折利率的貸款客戶不必急于還款。因為目前七折的5年期貸款利率低于5年期存款利率,客戶把這些錢存入銀行收益要比提前還貸合適。如果這樣的客戶提前還貸后再貸款購房,銀行將按最新的貸款政策執行,基準利率上浮1.1倍,借款人將得不償失。 
  2、等額本息還款已經超過5年,貸款早期還款中大部分為利息,超過5年再提前還款,可以說本金更多,所以從資金利用的角度來看,可以考慮其他投資渠道,特別年收益率超過銀行房貸利率的渠道。 
  3、客戶如果手頭有其他更好的投資理財項目如股票、基金、債券、理財產品等,或者做生意的買賣人,手里需要流動資金,如果投資收益率高于貸款利率,則沒有必要選擇提前還貸。

  有錢了要不要提前還貸?時值年末,不少“房奴”們正動著用年終獎和這一年的積蓄提前還貸的念頭。與前兩年不同,今年央行曾兩次降息,從明年1月起,房貸將更“便宜”,在這樣的大背景下,到底要不要提前還貸呢?如果提前還貸,要怎么還呢?銀行工作人員指出,是否提前還貸,主要應從個人實際情況考慮,提前還貸的資金成本是最應考慮進去的。

  提前還貸利息怎么算?

  假設你是等額本息還款 每月還款1962元 一年還款23554元 一年后提前還貸50000元 本金余額203557.77元 如果你的還款期限不變,余下本金歸還19年,每月歸還1574.72元 累計利息少支付38190.22元 如果還款金額不變,13年不到就能還完==============================以上均不考慮可能發生的貸款利率變動。

  問:我現在中信銀行申請貸款萬元年的商業貸款若兩年后我申請一次性再還款萬元問銀行如何計算利息?

  答:您好利息是用剩余本金乘以當時的利率計算即您提前還款后以還款時的剩余本金減去還掉的萬元為基礎計算以后的利息

  您現在貸款萬貸款年假設您選擇等額本息的還款方式每個月的還款金額相同若您獲得的是當前的基準利率即%那么您每個月的還款金額為元若兩年之內貸款利率不變那么兩年后您償還了元其中本金為元剩余本金為元您此時一次性還萬那么本金就還剩下元以后的貸款金額將依此為本金來計算

  等額本息計算公式

  貸款總額為A銀行月利率為β總期數為m個月月還款額設為X
  X = Aβ(+β)^m/[(+β)^m]
  您可以使用銀率網的商業貸款計算器來計算具體的月供本金及利息

  提前還貸要注意三個細節 

  必須問清要求

  借款人想提前還貸,必須是在還款半年以上、甚至個別銀行要求已經還款一年以上。銀行一般要求借款人提前15個工作日左右提交書面或電話申請,銀行接到借款人提前還貸申請后要審批,所以一般需要一個月左右的時間。此外,各家銀行對于提前還貸的要求也有所不同,比如有的銀行規定提前還貸要是1萬元的整數倍,有的銀行需要收取一定數額的違約金等。
  準備好文件
  借款人如果要提前還貸,一般要在電話或書面申請后,攜帶自己的身份證、借款合同到銀行辦理審批手續。如果是結清全部尾款的借款人,在銀行計算出剩余貸款額后,存入足夠的錢來提前還貸。如果是轉按揭業務的客戶和業主,最好還要找專業的擔保機構來做委托公證,以免出現業主提前還款后客戶不買或是客戶用首付幫業主還清尾款后業主漲價的風險。
  勿忘退保及解抵押
  如果結清貸款的話,一定不要忘記去解抵押這個環節。借款人要攜帶房產證,結清證明和抵押在銀行的他項權利證去各區住建委辦理解抵押。這樣自己的房產才可以說完全是屬于自己的財產。

  注意事項 

  注意:該不該提前還貸是因人而異的,是否提前還貸取決于借款人的貸款利率和目前投資的收益情況。也就是說借款人目前要是能找到比貸款利率收益高的投資方向,就不必提前還貸,如果沒有就應該還。


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