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住宅和商鋪哪種更適合你投資

貢獻者:admin類別:如何理財投資
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知識摘要:住宅和商鋪哪種更適合你投資:現在房價越來越高了,投資空間似乎小了很多,政府控制房價增長過快的決心又那么大,我真有點不敢再投資住宅了。聽說商鋪的投資回報率也很高,您認為現在是投資住宅好還是商鋪好呢?
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住宅和商鋪哪種更適合你投資

現在房價越來越高了,投資空間似乎小了很多,政府控制房價增長過快的決心又那么大,我真有點不敢再投資住宅了。聽說商鋪的投資回報率也很高,您認為現在是投資住宅好還是商鋪好呢?

住宅投資收益降低 

記者當然不能簡單地回答到底哪種投資方式更好,但就目前的市場狀況來看,住宅投資的風險確實有所增加。據上海二手房指數辦公室公布的統計顯示,上海二手房連續四個月價格漲幅放緩。1月份至今,每月價格漲幅依次遞減為1.4%、1.26%、1.16%和1.1%。同時房屋出租收益有所降低,這將使準備進行長期投資的購房者更加謹慎。抽樣調查顯示,普陀區曹楊長風地區的售后公房中,一套一般裝修的一室戶租金在每月1100元左右,年投資收益率保持在5.8%;兩房、三房的年平均投資收益率在4.5%。市中心區域租金水平相對較高,如靜安寺地區一室戶售后公房的年出租收益率為6%,大房型的年出租收益率在5%左右。對于需要還貸的出租房源業主來說,這一投資收益率甚至與貸款利率相差無幾,其獲利空間已經很小。 

日前,中國銀監會又發出通知,提出了七項落實措施,以進一步加強和完善貸款風險管理。上海各商業銀行將提高對個人房貸的審查力度,貸款審批更為嚴格,放貸速度也會變慢。由于購房者中相當一部分人對政策把握度未能全部掌握,過多地擔心現階段購買一、二手房會遭遇房價下滑、貸款不暢、轉拋遇阻的現象,因而選擇持幣觀望、謹慎購房。因此越來越多的人把希望寄托在了不受期房限轉限制的商用房產上。

兩者屬性不同差異大 

有人認為商鋪和住宅同屬不動產,因此它們的可比性也應該比較強,其實不然。商鋪與住房雖同屬不動產,但即使相互毗鄰,抑或是上下連體的物業,除了物理特性相同之外,物業的其他所有屬性都是完全不同的。 

比如商鋪的土地使用權限僅40年(住宅一般為70年);商鋪產權所有人的戶口不能遷入商鋪;非餐飲用商鋪不準接入煤氣等等。在貸款政策方面,住宅最高可以按2成30年貸款,貸款利率5.04%;而商鋪最多只能貸6成10年,利率是6.25%,并且只有工程到了具備竣工備案條件后,銀行才會放款。同時,有些商鋪不是按套銷售,而是按最小銷售面積銷售。具體面積標準因項目而異,有100平方米的,有1000平方米的,也有不散賣的。而一個商業價值不大的商鋪,也不見得其價格一定要超過住宅。 

另外,在商鋪使用過程中應注意,商鋪水、電、氣、熱等需按專門的商業市政標準繳費; 物業管理費高于普通住宅,一般在10元/月/平方米左右;根據經營范圍,各行業的主管部門對房屋有些特殊要求,如餐飲業要專設污水隔油池等特殊設備。 

商鋪投資者最關心的自然是商鋪的售價,因為它直接關系到商鋪的投資回報率。有人認為,應該按照同一區域住房的一定倍率來確定商鋪售價,有人認為1:1.5至1:3是合適的,也有人認為1:4至1:6也是合理的。 

盡管商鋪的售價與住房的售價存在所謂的倍率一說,但現在還不能找到它的理論依據,或者說有一個站得住腳的科學的測算方式,也沒有一種令人信服的公認的評估手段。因此記者認為簡單、片面地比較商鋪與住房的售價,追究所謂的倍率是不科學的。 

商鋪售價通常與住房售價呈反向互動關系,商鋪價格會隨商業氛圍成熟而向上波動,二手商鋪會因其周邊商業氛圍的培育成熟而價格上升,而二手住房的售價一般不會高于其周邊的同品質一手住房的價格。 

事實上,成熟的開發商、代理商,在制定商鋪的售價時,通常都不是根據商鋪所在地住房的售價簡單地按某一倍率定價的,而是根據商鋪所在地現存的或潛在的有利于經商的各種因素來確定的,諸如商業氛圍、人流、適宜經營的業態等。 

商鋪投資性較強 

和住宅相比,商鋪的投資性較強。據業內人士分析,在房地產發展比較成熟的國家,住宅用房的投資回報率約為6%左右,而商鋪投資的回報率平均可達到約8%~10%,但投資商鋪的風險性遠比住宅投資要大。因為需要租住宅的人要遠比租商鋪的人多得多,住宅租不出去可以自己住,商鋪則不同,租不出去或者無法經營,投資的損失就很大,因此投資商鋪更須要理性分析。 

投資商鋪最重要的是要有商業氛圍,商鋪所處的地理位置、周邊的消費層次與習慣,人流量、商業網點布局及結構、配套設施、商鋪周邊是否存在因城區規劃而進行交通改道、拆遷等因素都會對商鋪投資有不確定的影響。 

新建市場的商鋪往往是具有前瞻性眼光的投資人士的首選。一般說來,新建的市場商鋪其的價位相對比老商鋪要便宜得多,要準確判斷其是否具有升值的潛力,因商鋪的價格會隨周邊商業氛圍的成熟而向上波動。 

如果投資者已選擇好商鋪并計劃購置,可選擇申請個人商業用房貸款,再用商鋪產生的營業利潤或租金來償還銀行貸款(目前商用房貸款的利率較一般商鋪投資收益率低)。還可借助銀行專業人士判斷自己將要購置的商鋪是否具有投資價值,因商業銀行對商鋪貸款發放普遍持謹慎態度,對客戶的選擇、商鋪所處地段、價格及周邊環境因素都要進行調查,以減少貸款項目的投資風險。如果銀行拒絕客戶自己尋找的商鋪項目貸款,客戶則應重新審視所要投資的商鋪是否有投資價值。 

前面已經提到,因商鋪相對個人住房貸款風險較大,消費者在申請商鋪貸款時,門檻要比個人住房貸款高,審查手續也較為嚴格,貸款的期限較短,額度較低。具體為:貸款額度不超過擬購商業用房評估價值的60%,貸款期限最長不超過10年,所購商鋪為竣工驗收的房屋。也就是說,商鋪必須是現房才能貸款。因此,商鋪貸款的月供是在房子即將投入使用時才發生的。投資者如果通過抵押貸款購置商鋪后,在選擇還貸方式上一定要慎重,量力而行選擇適當的按揭成數及年限,充分估計未來的收入水平及支付能力,否則,一旦出現不能支付的情況,損失是比較大的。 

投資,畢竟收益和風險是成正比的,唯愿投資者根據自己的實際情況選擇合適的投資方式。 


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